Por que Aplicar o Conceito de COMPLIANCE nos Condomínios ? Imagine! O local que estamos mais vulneráveis? Nosso lar, e eles sabem disso!
Por Dr. Fábio Toledo, advogado, Perito Imobiliário do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Pós-Graduado em Direito Privado da UFF
“Aos Síndicos não bastam serem honestos, devem ter aparência de honestos” O leitor desavisado deve estar perguntando-se: – Mas qual é a novidade em ser honesto? Isso é indispensável, mas a gestão do síndico vai muito além disso, existem conseqüências gravíssimas em suas atitudes e omissões. Podemos ainda ingenuamente, estar pensando: – Mas a assembléia aprovou? Quem já foi em uma reunião de condomínio já assistiu vários ruídos (pessoas gritando, às vezes “plantadas” para desviar o assunto), seja por falta de experiência, seja por desejarem que a reunião chegue ao fim para retornarem as suas casas, portanto, o importante não é aquilo que acontece na assembléia, mas o antes, isso porque esses mesmos condôminos podem alegar no futuro que foram levados a erro pelo síndico, sendo assim, a própria transparência protege o gestor de responder civilmente e criminalmente. O termo “compliance” está delineado em estar em conformidade com leis e regulamentos externos e internos, o grande problema começa justamente porque os “regulamentos” e “convenções” são criados praticamente quando não há moradores. Mudar a convenção é outro desafio, justamente porque existem investidores (donos de vários lotes/aptos.) que nunca compareceram no condomínio e entregam diversas procurações em branco. Existe ainda o amigo do amigo do síndico; existe aquele que possui um interesse particular; existe aquele que cometeu um erro e não foi multado, logo um acordo de cavalheiro, do tipo “vota no meu projeto para não ser multado”; existem ainda os conselheiros que face seus problemas particulares, podem ser facilmente manipulados; existem os inadimplentes que não votam, mas vão pagar igual a todos com juros e multas, e existe o síndico com muitas idéias e atitudes, mas ninguém dá limites e pela vaidade acaba embebecido pelo poder e excedendo os limites legais; e, claro, os desonestos. Afinal, como a APLICAR na prática, as técnicas de COMPLIANCE, que ganharam força após a operação LAVA JATO e deixou bem claro que CONTAS APROVADAS por qualquer órgão não é certeza de licitude (legalidade), quanto mais aprovadas meramente por conselhos ou assembléias. Nossa sugestão para melhor transparência nos condomínios é: a vedação da reeleição; conselheiros não poderiam ser candidatos na eleição seguinte; caso o síndico seja remunerado, o último pró-labore deve ser usado para aferição das contas (auditoria); as notificações (multas aos condomínios) devem ser numeradas com sequência de conhecimento público, diminuindo as chances de “corrupção” (estamos usando essa expressão por analogia); a comissão de ética e transparência devem avaliar mensalmente a atitude do síndico; membros do conselho consultivo ou fiscal não devem presidir a mesa; os secretários das administradoras não devem intervir na assembléia, exceto caso tenha sido dado a palavra; em regra todas as reuniões devem ser gravadas e todos devem ter acesso!
Indubitavelmente, chegamos a conclusão, que existe condomínio que movimenta “Milhões”, ocorrem festas, obras, compras, ninguém geralmente conferi, compara analisa, com certeza não é no BALANCETE que iremos encontrar os erros, já pegou, por exemplo, a BAIXA DE PAGAMENTO, ACORDOS, EXTRATO BANCÁRIOS, confissões de dividas, já consultou os processos judiciais, com certeza na assembleia, não terá tempo para analisar, razão porque é necessário uma analise ANTES, uma boa partes do síndicos são honestos, mas uma outra partes são desonestos e incompetentes, e não estamos dizendo daqueles que não são remunerados, estamos falando daqueles que possuem remuneração, sendo assim, tiver oportunidade de deixar um legado, é importante criar comissões permanente para controlar e fiscalizar.
DICA FINAL: “…AQUELE QUE NÃO LUTA PELO SEU DIREITO…DEVE SUPORTAR SEU FUTURO…AUTORESPONSABILIDADE…O MEDO É SUPORTÁVEL e COMPREENSÍVEL…A COVARDIA NÃO…”Autor: Dr. Fábio Toledo, é Advogado Pós-Graduado em Direito Privado pela UFF, Perito Imobiliário nomeado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, fez parte da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB, palestrante, colunista em revista e jornais.
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Quem é Doutor Fábio Toledo? Advogado, •Pós-Graduando em Direito Acidentário (Doença do Trabalho, Acidente do Trabalho e Beneficiário Previdenciário); • Especializado pela Universidade Federal Fluminense (UFF), com duas monografias com relevância na Graduação (Controle Externo do Judiciário) e Pós-Graduação (Superendividamento), pós-graduando em processo cível, Graduação em Engenharia Cível, palestrante, colunista, jornais e revistas, especialização direito médico e autoral, perito imobiliário! Coordenação do site jurídico Www.direitoacidenario.com.br www.meuperito.com.br www.melhoradvogado.com.br www.fabiotoledo.com.br
