Como Regularizar Imóveis na Beira da Estrada?
Como Regularizar Imóveis na Beira da Estrada? Posso Regularizar Imóveis á Margem de Rodovias e Estradas? Porque Contratar um Advogado Com Experiência em Direito Imobiliário e Notarial? Por Dr. Fábio Toledo
Por Dr. Fábio Toledo, advogado, pós-graduado pela UFF em Direito Privado, Perito Imobiliário (Avaliação Imobiliária), atuando em diversos Tribunais, com registro no CRECI, Perito Grafotécnico, Graduando em Engenharia Cível, Pós-Graduando em Direito Público, Ex-Delegado da Comissão de Defesa do Consumidor, pós-graduando (MBA) em Direito Acidentário, Direito Empresarial, formação contábil registrado no CRC, , palestrante e colunista em diversos jornais e revistas, advogado em causas de grande repercussão .
Primeiramente, peço licença aos juristas de plantão, aos colegas advogados, professores, a linguagem que será usada no presente artigo, será acessível às pessoas que não tem acesso a informação técnica, ou não compreendem uma linguagem complexa ou juridiquês (uso desnecessário e excessivo de termos técnico de direito) temos que reconhecer a necessidade da simplificação da comunicação jurídica, para sua democratização a todas as camadas sociais, sem embargo ao entendimento contrário, sempre achei que advogados, engenheiros, médicos, por exemplo, devem manter uma linguagem ao publico em geral, cumprindo assim a função social da comunicação, justamente para que o publico comece a compreender os termos técnicos usado no mundo jurídico e jornalismo especializado, portanto, iremos fazer um esforço para que o artigo seja compreendido pelo maior número de pessoas, aos poucos, iremos incluir no texto palavras técnicas e esclarecendo, certamente o artigo não esgotará o tema, apenas presenteamos nosso leitor com informações para ter uma base para sua pesquisa, e brindamos que operadores do direito possam dar o prazer da sua companhia.
Quem nunca observou na “beira das estradas”, diversas construções, mas afinal é possível regularizar esses imóveis? Ou, ficarão por toda a vida na irregularidade? Será que posso fazer Usucapião Extrajudicial, digo no cartório? Será que temos que fazer no Judiciário?
Muitas rodovias e estradas, passam no perímetro urbano dentro das cidades, logo esses imóveis que estão confrontando (na beira da estrada/rodovia) são irregulares, não tem matriculas. Mas, será porque são irregulares? Simplesmente, na Lei de Loteamento Urbano – 6.766, no artigo 4º no inciso III, consagrava a reserva de uma área não edificável de 15 metros, isto é, do meio da rodovia, até onde começa a construção.
Logo, esses proprietários, somente tem a posse, portanto, obrigatoriamente, terá que fazer uma ação de Usucapião, é evidente que não é somente isso, existe minúcias que um advogado especializado aprofundará no caso concreto, um caso nunca é igual ao outro, ele guarda algumas particularidades, que não possível aprofundar em poucas linhas.
Nessa ação, terá que notificar todos os confrontantes (interessados), podemos dizer assim, no caso poderá ser os vizinhos, o Município, Estado, ou União, isto é, tudo dependerá daqueles que sejam confinantes (interessados).
Na maioria das vezes, os órgãos ligados aos entes federativos (União, Municípios, Estados), impugnam, visto que os imóveis construídos na beira da estrada que passa dentro do perímetro urbano, não têm 15 metros de recuo da rodovia, ou seja, do meio da rodovia para o lado direito e esquerdo, dessa forma as FAIXAS DE DOMÍNIO PUBLICO, eram protegidas, áreas laterais ás pista de utilidade.
Então dessa forma, criou-se um problema, porque há pessoas naquela local há décadas, muitos mais de 40 anos, passou de pai para filho, inclusive empresas de grande porte, bem como, é comum borracheiros, ferro velhos, empresas de reciclagem, oficinas de veículos, ou seja, seguindo esse raciocínio essas pessoas ficarão por toda a vida na irregularidade? Sem matricula do imóvel? Somente com posse?
Na esteira desse problema social, veio a lei 1.3913/2019, na qual foi reduzido de 15 metros para 5 metros de cada lado, onde o Município deveria fazer uma lei regulamentado (colocando em pratica), mas como sabemos em muitos casos, pela inercia dos legisladores ( quem faz a lei na cidade), dessa forma com proposito de proteger os cidadãos, ainda assim estendeu-se que desde que fosse construído até a data de promulgação da lei, ficariam dispensadas da observância da exigência desse recuo, ou seja, uma total anistia, até 26 /11/2019, mesmo que não tenha lei municipal.
É importante ressaltar, que nesse caso, não deve ser promovido a usucapião extrajudicial, visto que será certamente impugnado pelo Ente Público, apesar de toda a lei de proteção, ou seja, para não haver perda de tempo e “dinheiro”, nesses casos ela deve começar de forma judicial, pois caso ela venha começar de forma extrajudicial (cartório), havendo impugnação, será enviado ao procedimento judicial (Juiz).
Peço aos leitores, que observe entendimento abaixo decidido pelos Tribunais, na qual é procedente esse tipo de ação:
- 2º Grau
Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR – Apelação Cível e Reexame Necessário: APCVREEX 1997106 PR Apelação Cível e Reexame Necessário – 0199710-6
Ementa
ÃO EXTRAORDINÁRIO – IMÓVEL CONFRONTANTE COM RODOVIA – SUSTENTAÇÃO DO DER DE SER ELE DE DOMÍNIO SEU – BEM LOCALIZADO NO PERÍMETRO URBANO – NATUREZA DE BEM PÚBLICO QUE SE AFASTA – REQUISITOS DO USUCAPIÃO PRESENTES – AÇÃO TIDA POR PROCEDENTE – SENTENÇA CONFIRMADA.
Segundo entendeu o TAPR, por sua 1ª Câmara Cível, “se o imóvel usucapiendo situa-se dentro do perímetro urbano de cidade centenária, embora confronte com rodovia estadual, a utilização de via pública preexistente, onde inexiste limitação de edificação das faixas de domínio, afasta a pretendida impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de tratar-se de bem público. Devidamente demonstrados nos autos os requisitos necessários para o reconhecimento da aquisição do domínio pelos possuidores do imóvel objeto dos autos, inexiste empeço algum para o deferimento do pedido de usucapião, tendo-se por correta a sentença que deu pela procedência do pedido” (Ac. 12175, Apelação 143 .349-8, rel. Juiz Mário Rau, j. 15.02.2000).
Quais os benefícios de regularizar o imóvel? O imóvel regularizado, como matricula ele ganha aumenta e muito o valor de mercado, vendendo, transferindo, alugando sem risco de usucapião, adquirir empréstimos como imóvel de garantia, assegurar e fortalecer a veracidade na hora de inventários e testamentos entre outras facilidades, e principalmente em confusão de briga por terras, porque você simplesmente pode vender o imóvel de “longe”, sem estar perto de conflitos agrários.
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Tentamos com muito esforço fugir de palavras rebuscadas, excessos de juridiquês (uso desnecessário de jargão jurídico). Chamo atenção do leitor e advogados que não atuam na área, que o texto é uma síntese do assunto, não chegamos nem perto de exaurir o assunto, sendo assim, procure profissionais com experiência na área de Direito Imobiliário, e/ou, Notarial.
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